COVID-19 & Mietverträge – zwei neue Gesetze in Tschechien!

Auch in Tschechien ist eine Verschiebung von Mietzahlungen infolge der COVID-19-Pandemie zum Thema geworden. Die tschechische Regierung hat in diesem Zusammenhang zwei Gesetze vorbereitet und dem Parlament vorgelegt. Der erste Entwurf zielt grundsätzlich auf Wohnimmobilien, der zweite auf die Miete von Geschäftsräumlichkeiten.

Grundsätzlich untersagen die Gesetze Vermietern, Mietverträge wegen eines Zahlungsverzugs zu kündigen. Entscheidend sind dabei zwei Zeitperioden – (i) die sog. „entscheidende Zeitperiode“ und (ii) die sog. „Schutzperiode“. Wenn der Mieter in Verzug mit der Mietzinszahlung während der entscheidenden Zeitperiode gerät, kann der Vermieter den Mietvertrag bis zum Ende des Schutzperiode wegen des Verzugs nicht kündigen. Diese Schutzperiode ist in beiden Gesetzen gleich definiert und dauert bis zum 31. Dezember 2020. Die entscheidende Periode, auf der anderen Seite, ist in beiden Gesetzen abweichend geregelt. In beiden Fällen fängt sie an, ab 12. März 2020 zu laufen. Bei der Wohnimmobilienvermietung dauert sie bis zur Beendigung der außerordentlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Epidemie, spätestens jedoch bis zum 30. Juli 2020. Im Falle der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten endet sie in jedem Fall am 30. Juni 2020.

Das Kündigungsverbot ist nur anwendbar, wenn der Verzug in Zusammenhang mit der COVID-10-Pandemie entstanden ist. Dies müssen die Mieter den Vermietern nachweisen. Mieter von Wohnimmobilien tun dies durch eine Bestätigung des Arbeitsamts, die nach Vorlage entsprechender Urkunden ausgestellt wird, z. B. über den Ausfall von Einkommen. Mieter von Geschäftsräumlichkeiten müssen den Zusammenhang mit der Pandemie nachweisende Urkunden direkt dem Vermieter innerhalb von 15 Tagen nach dem ersten Mietzahlungsverzugstag vorlegen.

Falls der geschuldete Mietzins bis zum Ende der Schutzperiode (d. h. bis zum 31. Dezember 2020) nicht bezahlt wird, hat der Vermieter ein „starkes“ Kündigungsrecht. Bei Wohnimmobilien besteht dann gar keine, bei Geschäftsräumlichkeiten eine Kündigungsfrist von lediglich fünf Tagen! Des Weiteren ist noch zu bemerken, dass sich die Gesetze nicht auf Zahlung der Nebenkosten beziehen. Diese werden zwar üblicherweise zusammen mit dem Mietzins als ein Betrag gezahlt. Falls der Mieter jedoch in Verzug mit der Zahlung dieser Kosten gerät, findet das Kündigungsverbot keine Anwendung. Der Vermieter kann dann das Mietverhältnis nach den allgemeinen gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen kündigen.

Die Gesetze werden oft als Gesetze über Mietzinsaufschub bezeichnet. Dies ist jedoch nicht zutreffend. Zwar kann der Mieter bis zum Ende des Jahres nicht gekündigt werden wenn er in Zahlungsverzug gerät, jedoch muss er weiterhin Verzugszinsen zahlen und sogar mit einer Klage auf Zahlung rechnen. Von einem „Aufschub“ kann also tatsächlich nicht die Rede sein.

Die Gesetzesentwürfe wurden schon vor ihrer Verabschiedung stark kritisiert. Vor allem wurde darauf hingewiesen, dass der Staat sämtliche Verantwortung und Last auf die Vermieter überträgt, diese aber wegen der aktuellen Situation selber eigene Finanzprobleme haben können. Dies war auch die Ansicht des tschechischen Senats (zweite Kammer des Parlaments). Daher hat der Senat einen Abänderungsvorschlag vorbereitet, wonach der Staat für die Zahlung des geschuldeten Mietzinses grundsätzlich bis zu 80 % haften würde. Mit diesem Vorschlag wurde das Gesetz an das Abgeordnetenhaus zurückgeschickt. Das Abgeordnetenhaus hat jedoch auf dem ursprünglichen Entwurf beharrt. Somit wurden beide Gesetze in der ursprünglichen Fassung verabschiedet und am 27. April 2020 in dem tschechischen Gesetzesblatt unter Nr. 209/2020 (in Bezug auf die Wohnimmobilien) und Nr. 210/2020 (in Bezug auf die Geschäftsräumlichkeiten) veröffentlicht.

JUDr. Marie Zámečníková, Ph.D.