Vývoj v právu nemovitostí od účinnosti nového občanského zákoníku

„Nový“ občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „NOZ“) je účinný již takřka 4 roky (konkrétně od 1. ledna 2014), a proto nastává pomalu čas bilancovat. Tato zásadní a v mnohém revoluční rekodifikace občanského práva s sebou totiž přinesla mnoho novinek a praxe zpočátku s napětím očekávala, jak se nová právní úprava osvědčí. Tento text krátce nastíní dosavadní vývoj a praktické dopady týkající se několika institutů práva nemovitostí.

Dobrá víra

Jednou z nejvíce očekávaných změn bylo zakotvení tzv. materiální publicity veřejných seznamů, tedy dobré víry v zápis ve veřejném seznamu, tedy i katastru nemovitostí. Za dob účinnosti tzv. starého občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) totiž tento princip výslovně upraven nebyl. Byť jej judikatura postupně v posledních letech dovodila i pro právní poměry řídící se předchozí právní úpravou, v praxi vždy prováděl tzv. title search, v jehož rámci se zkoumaly nabývací tituly minimálně 10 let nazpět. Po jistou dobu po přijetí NOZ panovala diskuse, zda je pro zachování dobré víry, která je dle § 984 NOZ k nabytí od nevlastníka zapsaného v katastru nemovitostí stěžejní, nutno nabývací tituly zkoumat i nadále. Postupně se ustálil výklad, že tomu tak není. K platnému nabytí od nevlastníka zapsaného v katastru nemovitostí tak postačí v případě úplatného převodu dobrá víra v tento zápis. Nabyvatelé mají svoji výchozí pozici posílenu ustanovením § 7 NOZ, dle nějž se dobrá víra presumuje. Proto důkazní břemeno co do její případné neexistence leží na tom, kdo dobrou víru nabyvatele popírá. Tento nový právní koncept tak výrazně posiluje právní jistotu nabyvatelů nemovitostí. Bez ohledu na to však tržním standardem zůstává poskytnutí dostatečných záruk ohledně platného vlastnictví převodce a případné smluvní pokuty za jejich porušení.

Nezbytná cesta

Tradiční institut nezbytné cesty se sice v českém právním řádu vyskytoval již za účinnosti starého občanského zákoníku, nicméně jeho podoba byla veskrze minimalistická. Mnohé tak musela dovodit zejména judikatura, jejíž závěry ostatně NOZ z velké míry přebírá. Nadto oproti dřívější úpravě, kdy bylo možno zřídit nezbytnou cestu přes sousední pozemek pouze ve prospěch vlastníka stavby, stanoví, že nezbytná cesta může být zřízena i ve prospěch vlastníka sousedního pozemku. Tato úprava mnohé motivovala ke spekulativním nákupům pozemků  bez příjezdové cesty s nadějí, že jim tato bude později zřízena jako nezbytná cesta soudem.

Nicméně § 1032 NOZ obsahuje negativní podmínky, které zřízení nezbytné cesty brání. K nim se již ve svých rozhodnutím vyjádřil rozsáhle také český Nejvyšší soud. Nejobšírněji přitom posuzoval překážku spočívající v tom, že si žadatel o nezbytnou cestu nedostatek přístupu způsobil sám z hrubé nedbalosti či úmyslně, zejména pokud se při pořizování pozemku nedostatečně zajímal o jeho dostupnost a právní vlastnické poměry týkající se přístupových cest. Dle Nejvyššího soud lze nadto tuto překážku uplatit i tehdy, pokud k jednání, v němž je spatřována hrubá nedbalost nebo úmysl, došlo i před účinností NOZ. Nejvyšší soud dále připustil, že k tíži žadatele lze přičíst i hrubě nedbalé či úmyslné jednání jeho právního předchůdce.

Zároveň platí, že při zřízení nezbytné cesty musí být do práv vlastníka sousedního pozemku zasaženo co možná nejméně. Při posuzování míry možného zásahu je třeba zohlednit zejména účel, k němuž má nezbytná cesta sloužit, přičemž soudy mají brát v potaz pouze situaci v době vyhlášení rozsudku. Proto nelze argumentovat případnými budoucími zájmy, tedy například úmyslem zřídit nezbytnou cestu pro účely budoucího vybudování nové stavby. Jakékoliv spekulativní obchody s pozemky bez přístupu s nadějí, že tento posléze zřídí příslušné soudy na základě institutu nezbytné cesty, jsou tak do budoucna vyloučeny.

Předkupní právo spoluvlastníků

Princip zákonného předkupního práva spoluvlastníků prošla od účinnosti NOZ asi nejvíce turbulentním vývojem. Původně totiž tento institut vůbec v NOZ nebyl vůbec upraven. Pouze přechodná ustanovení NOZ stanovila, že dosavadní zákonné předkupní právo spoluvlastníků zanikne uplynutím jednoho roku od nabytí účinnosti, tj. k 1. lednu 2015. Tato změna však přinesla poměrně velkou nevoli veřejnosti. Proto bylo zákonné předkupní právo novelou NOZ s účinností od 1. ledna 2018 do českého právního řádu znovu zavedeno. Uplatní se však pouze v případě převodů nemovitostí, a to jak úplatných, tak i bezúplatných (darování), ledaže se jedná o převod osobě blízké.

Není-li mezi spoluvlastníky uzavřena zvláštní dohoda o způsobu výkonu předkupního práva, uplatní se příslušná zákonná ustanovení ohledně předkupního práva (§ 2140 a násl. NOZ). Tato však s sebou přinášejí jisté interpretační potíže. Na rozdíl od dříve známého postupu, kdy převodce nabízel svůj podíl ostatním spoluvlastníkům ještě před uzavřením převodní smlouvy, je nyní převodce povinen nabídnout spoluvlastnický podíl předkupníkovi až v okamžiku uzavření smlouvy s nabyvatelem, přičemž taková smlouva je ze zákona uzavřena s rozvazovací podmínkou. Předkupník má od této chvíle tři měsíce na využití zákonného předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na nemovitosti. Neučiní-li tak, předkupní právo zanikne. Pokud převodce předkupníkovi nabídku vůbec neučiní, má předkupník právo se domáhat převodu spoluvlastnického podílu na jeho nabyvateli. Na místě je tak mimořádná obezřetnost nabyvatele spoluvlastnického podílu, který by si měl zejména smluvně zajistit povinnost převodce nabídnout věc předkupníkovi a upravit vzájemná práva a povinnosti pro případ, že tento předkupního práva využije.

Přestavek

Pod pojmem přestavek se rozumí malá část trvalé stavby, která zasahuje na malou část cizího pozemku. Kritérium „malé části“ je relativně neurčité a judikatura se k němu prozatím nevyjádřila. Lze se však domnívat, že půjde nanejvýš o 10 % rozlohy přesahující stavby.

Vedle podmínky „malé části stavby na malé části pozemku“ je pro existenci přestavku zapotřebí také dobré víry zřizovatele stavby. V takovém případě se malá část pozemku, na níž je přestavek umístěn, stává ze zákona vlastnictvím zřizovatele stavby. Dle Nejvyššího soudu přitom lze současnou právní úpravu přestavku aplikovat i na právní poměry a stavby vzniklé před 1. lednem 2014.

K tomu, aby byl zřizovatel zapsán jako vlastník této malé části pozemku do katastru nemovitostí, je však zapotřebí vkladové listiny. Tou může být v ideálním případě souhlasné prohlášení zřizovatele stavby a původního vlastníka malé části pozemku, na který stavba zasahuje. Nelze přitom vždy očekávat, že by vlastník pozemku souhlasné prohlášení učinil bez poskytnutí odpovídajícího protiplnění. Nebude-li pak vůbec žádná dohoda možná, nezbude zřizovateli stavby nic jiného, než podat žalobu na určení vlastnického práva a absolvovat zdlouhavé soudní řízení.

Závěrem

Nový občanský zákoník přinesl několik novinek, které v mnohých ohledech zjednodušují praxi realitních transakcí. Přesto je před uskutečněním jakékoliv transakce stále na místě dostatečná obezřetnost a důkladná právní i faktická prověrka v rámci due diligence procesu, a to i s ohledem na to, že právní úprava na tomto poli je z velké části poměrně „mladá“ a lze očekávat, že ji české soudy ve své judikatuře budou dále interpretovat a precizovat.

Dr. jur. Ernst Giese /Mgr. Marie Zámečníková, Ph.D.

10.10.2018
Dr. jur. Ernst Giese / Mgr. Marie Zámečníková, Ph.D.
>> Právní a daňový newsletter ČNOPK 2/2018